Erstellt am 05.01.2008 - 08:42

Hallo Celsus,
gestern erreichte mich folgende Anfrage eines Klienten, welche ich leider zu lösen nicht imstande bin, als Ungelernter:

Der Klient besitzt ein Haus. In diesem Haus haust eine alte Dame. Diese hat das Wohnrecht und ein Gartenbenützungsrecht.

Jetzt die Frage: welche Rechte und Pflichten, wenn im Vertrag nicht konkretisiert, schließt ein GBR ein? Darf sie den Garten umgraben, Bäume (und andere Parteien) pflanzen, muss sie Rasenmähen oder darf sie lediglich im Garten rumhängen und dem Gesang der Grillen lauschen?

Bitte um rasche Antwort, sonst springt uns unser Klient noch ab

Erstellt am 05.01.2008 - 15:28

Ich würde ein Bungee-Seil empfehlen, denn der Klient wird noch gebraucht, weil die bisherigen Auskünfte zu wenig sind, um abschließend dazu Stellung zu nehmen.

Offensichtlich dürfte es sich "nur" um ein vertraglich vereinbartes und nicht auch bücherlich einverleibtes Recht handeln, was aber hier eigentlich wurscht ist, weil sich auch eine ins Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit inhaltlich in erster Linie nach dem Vertrag richtet.

Wie auch immer ist es jedenfalls das Allerwichtigste, den gesamten Vertrag zu Gesicht zu bekommen, um eine qualifizierte Äußerung dazu abgeben zu können!

Alles andere ist reine Spekulation.

Dennoch kann man mal folgendes sagen:

Falls - was unwahrscheinlich ist - man tatsächlich zum Ergebnis gelangen sollte, dass die Vereinbarung nur aus den Worten "Wohnrecht" und "Gartenbenützungsrecht" besteht und auch sonst - was praktisch unmöglich scheint - keine Begleitumstände vorliegen, aus denen man näher auf Inhalt und Zweck der Rechte schließen kann,

und somit zunächst bezüglich des Wohnrechts Zweifel besteht, ob es sich dabei um ein Gebrauchs- oder ein Fruchtgenussrecht handelt, ist zu sagen, dass die Rechtsprechung im Zweifel Fruchtgenuss annimmt, wenn ein Gebäude als Ganzes oder mehrere Wohnungen überlassen werden.

Der Unterschied ist im Wesentlichen folgender:

Gebrauchsrecht:

Recht auf Benützung der Sache (ohne Verletzung der Substanz) zum EINGENEN BEDÜRFNIS.

Fruchtgenuss:

Recht auf Benützung der Sache (ohne Verletzung der Substanz) OHNE ALLE EINSCHRÄNKUNGEN.

Wenn die alte Dame ein Fruchtgenussrecht auch am Garten hat, hat sie eben Anspruch auf den vollen (auch ungewöhnlichen) Ertrag, darf sie den Garten auch weiterverpachten oder -vermieten etc.
Sie muss dafür aber auch den Garten in dem Zustand, wie sie ihn übernommen hat, erhalten, soweit der Ertrag dafür reicht.

Hat sie hingegen bloß ein Gebrauchsrecht, darf sie eben Äpfel, Birnen oder Limonen nur zum eigenen Bedarf ernten. Eine Weiterverpachtung/-mietung steht ihr nicht zu. Auch der Eigentümer darf die Sache benützen, soweit das ohne Störung des Gebrauchs möglich ist. Ihn treffen aber dafür grundsätzlich auch die Instandhaltungskosten.

Wie gesagt, ohne Vertrag kann man zu der alten Dame überhaupt nichts Fundiertes sagen, aber rein nach den bisherigen Informationen spricht wohl vieles dafür, dass sie aus dem Wohnrecht bezüglich des Hauses ein Fruchtgenuss-, bezüglich des Gartens aber nur ein Gebrauchsrecht hat.

In beiden Fällen darf sie die Substanz nicht verletzen. Was das bei einem Garten bedeutet, müsste man sich genauer überlegen.
Alles, was vorhanden ist, darf sie natürlich benützen; ob sie darüberhinaus neue Beete anlegen oder Bäume pflanzen darf, müsste auch genauer untersucht werden.
Für das Fruchtgenussrecht (und damit umsomehr für das Gebrauchsrecht) ist jedenfalls klar, dass eine Veränderung der BewirtschaftungsART nicht durchgeführt werden darf.

prima vista: Ja, sie darf durch das Gebrauchsrecht auch neue Sachen anlegen, anpflanzen etc., aber nur insoweit es wieder rückgängigmachbar ist!
Wie gesagt, muss die Rückgabe ja in dem Zustand erfolgen, in dem sie den Garten übernommen hat.
Aus einer vergleichbaren Entscheidung des OGH bezüglich Hendln:
"es darf lediglich der [...]Gegenstand nicht geschädigt werden und es dürfen auch nicht solche Veränderungen an ihm vorgenommen werden, die die seinerzeitige Rückstellung in den früheren Zustand ausschließen."

Die einzige offene Frage, die dann noch bliebe, ist, ob Rasenmähen zur Instandhaltung (zu der ja grundsätzlich beim Gebrauchsrecht der Eigentümer verpflichtet ist) eines Gartens zu zählen ist.

Zusammenfassend:

Sofern also ein Gartengebrauchsrecht vorliegt, darf sie

- ohne Verletzung der Substanz benützen
- auch neue Dinge aufstellen etc etc, aber eben immer nur so, dass es wieder rückgängig gemacht werden kann
- Ernte etc (allgemein formuliert überhaupt die ganze Benützung) nur zum EIGENEN Bedarf

darf sie nicht

- weitervermieten/ -verpachten
- über den eigenen Bedarf hinausgehend benützen
- oder eben gar die Substanz verletzen

Der EIGENTÜMER ist grundsätzlich zur Instandhaltung verpflichtet. (Ob auch Rasenmähen dazugehört, bedarf genauerer Prüfung.)

Zur Frage, ob DIE DAME rasenmähen muss, ist zu sagen, dass das nicht der Fall ist (da ja auch die Rasenlänge jedenfalls wieder rückgängig gemacht werden kann).

AAAAAAAAAAAABEEEER: das alles nur, falls tatsächlich ein Gebrauchsrecht in diesem Sinne vorliegt. Es können aber durch den Vertrag Rechte und Pflichten jeder Art entstanden sein, es kann wie oben angedeutet ein Fruchtgenussrecht sein, es kann aber auch überhaupt nicht in eine der Schubladen passen, sondern ein Gebrauchsrecht mit ganz sonderbaren Regelungen sein.. vertraglich kann natürlich grundsätzlich alles vereinbart werden.

Daher, lieber Kanzleigehilfe, müsstest du dem 'neuen' Mandanten, wenn er durch das Bungeeseil zurückgeschnellt wieder bei dir gelandet ist, auftragen,

1. den Vertrag mitzubringen
2. sich darüber zu äußern, ob die alte Dame - wie bisher angenommen - wirklich als einzige das ganze Haus und den Garten bewohen/benützen darf, und über andere Begleitumstände, die weiterhelfen könnten
3. den Vertrag mitzubringen
4. den Vertrag !!!!!!!!!!!!!!!
5. auch endlich in unserem Rätselthread (Nummer 6) zu posten, bevor das Rätsel eingestellt werden muss.

Die Übermittlung meiner herzlichen Grüße und dieses Links http://www.razyboard.com/system/morethr … #go_130269
sind anzuschließen.

Erstellt am 05.01.2008 - 17:23

Wahnsinn! Besten Dank.

Ich hab mich wohl etwas schwammig ausgedrückt. Die Frau hat das Wohnrecht im Erdegeschoß eines 2 stöckigen Hauses, und dieses Wohnrecht auf Lebenszeit ist vergrundbücherlisiert. Nicht vergrundbücherlisiert , aber im Zuge eines Notariatsaktes der Vorvorbesitzer des Hauses festgelegt ist beispielsweise, dass die alte Scha..Dame die ihrer Wohnung vorgelagerte Terasse nicht benützen darf, dafür 2 Kellerabteile bekommt *schwafelschwafel* UND....eben das besagte, nicht konkretisierte Gartenbenützungsrecht.

Der Knachpunkt an der Geschichte: die alte Dame hat im Jahre Schnee entlang des Zugangsweges zum Haus Rosen gepflanzt, die zu solchen Stauden auswucherten, dass man ohne Gefahr für das Auge, besonders im Finstern, den Zugang nicht benützen darf. Sie behauptet, es wären ihre Rosen (obwohl nicht Grundeigentümerin) und dürften nicht beschnitten werden.

Um des Friedens Willen hat man sich daran gehalten, jetzt sind die Rosenbuschen in einem derart erbärmlichen Zustand, dass man sich auch schon das Gewand zerreißt. Hier stellt sich also die Frage, ob der im selben Hause wohnenede Grund- und Hauseigentümer die Rosenbuschen dem Erdboden gleich machen darf oder ob diese Eigentum der alten Dame stehen. Ich möchte noch anmerken, dass die Rosenbuschen nicht ums verrecken zum Umbringen sind. Ich weiß es, da ich einer der Vorbesitzer bin.

Was das Rätsel betrifft....ich schau gleich

Erstellt am 05.01.2008 - 20:47

"Nicht vergrundbücherlisiert , aber im Zuge eines Notariatsaktes der Vorvorbesitzer"

Das bedeutet also, dass zwischen den Vorvoreigentümern und der alten Dame bloß ein Vertrag besteht (wenn auch in Form eines Notariatsaktes geschlossen) und diesbezüglich nichts ins GB eingetragen wurde.

Folglich besteht mit dem nachfolgenden und dem nachnachfolgenden (jetzigen) Eigentümer keine Vereinbarung.

Das heißt, es besteht überhaupt kein Gartenbenützungsrecht und die alte Dame muss in ihrer Wohnung hocken bleiben.

(Natürlich außer der jetzige Eigentümer hätte den Vertrag extra freiwillig übernommen, das heißt wäre in ihn eingetreten.)

Also überhaupt kein Garten-/Rosen-Benützungsrecht, außer sie hätte ein Gartenbenützungsrecht bzw das Benützungsrecht bezüglich des Fleckerls, auf dem die Rosen stehen, ersessen.

Wenn es also sonst keine Verträge gibt, erfolgt die Ersitzung erst nach 30-jähriger Besitzausübung.

Das heißt, die erste entscheidende Frage ist: wann fand der Eigentumsübergang vom Vorvoreigentümer zum Voreigentümer statt? (Denn das ist in dem Fall der frühestmögliche Zeitpunkt, an dem die Ersitzung beginnen konnte.) Wenn das unter 30 Jahren ist, haben wir überhaupt kein Problem und die alte Sch.. darf sich in ihre Wohnung zurückziehen, wenn ihr der Eigentümer das (vor Ablauf der 30 Jahre) dementsprechend sagt.

Wenn das schon über 30 Jahre her ist, diskutieren wir weiter, weil dann wirds erst richtig interessant.

Erstellt am 06.01.2008 - 12:38

Die notarielle Gartensitzgesattung erfolget mit dem Vorvorvorbesitzer (3 x vor!) 1977. 1985 wurde das Haus an die Vorvorbesitzer verscherbelt und eine weitere Vereinbarung per Notar getroffen. Ca. 1990 dann an die Vorbesitzer (mich et al.) . Um der guten Nachbarschaft Willen und, weil ich sowieso nie in dem Garten saß, sondern nur den Rasen zu ihren Füßen mähen durfte, beließ man es bei der "Vereinbarung", ohne diese jedoch zu erneuern. 2006 ging das Haus incl. alter Dame an die nunmehrigen Besitzer über.

Wiewohl niemand was dagegen hat, dass sie im Garten sitzt, ist es eben ungemein ärgerlich, sich von den Rosen pieksen zu lassen, von denen sie behauptet, es wäre ihr alleiniges Recht, selbige zu schneiden, ohne dies auch tatsächlich zu tun. Wie stehts da mit "Gefahr im Verzug" ??


Schließlich haftet ja der Grundeigentümer, wenn sich in den Rosenstauden irgendwer ein Aug aussticht, oda ned?

in der Hoffnung, Sie nicht zu langweilen, verbleibe ich mit sesshaften Grüßen
Ihr KG

Erstellt am 06.01.2008 - 14:30

Vergiss die Rosenhaftung. Zwar gilt bei einem Weg auf einem abgezäunten Privatgrundstück kein Haftungsprivileg, sondern die ganz normale Haftung auch schon bei leichter Fahrlässigkeit, aber jeder normale Mensch, der Augen im Kopf hat, sieht, dass da Rosen stehen, und im Normalfall sind Rosen eben mit Stacheln besetzt. Und falls jemand des Nächtens über den Weg marschiert, wird er zumindest den Weg sehen müssen, damit er überhaupt gehen kann, ohne einfach ins Finstere zu laufen, also wird er im Normalfall auch sehen, dass da irgendwelche (Rosen-)Büsche stehen. Es müssten wohl schon eine Rosenfalle gebaut werden oder einzelne Ranken wie Seile quer über den Weg gespannt sein, dass man hier von einer Haftung ausgehen kann, zumal Rosen auch nichts Ungewöhnliches in einem Garten darstellen.

Also, der 3xVor-Eigentümer ist anscheinend der erste, bei dem die Frau einzog. 1977 schlossen die beiden einen Vertrag, in dem ihr die Gartenbenützung gestattet wurde. (aber keine GB-Eintragung). 1985 Verkauf. Mit dem neuen 2xVor-Eigentümer wurde ein neuer Vertrag gemacht, in dem wiederum die Gartenbenützung gestattet wurde. (aber keine GB-Eintragung). 1990 Verkauf. Die 1x-Vor-Eigentümer duldeten zwar einfach die Gartenbenützung, haben aber niemals mit der Dame derartiges vereinbart. 2006 Verkauf. Der derzeitige Eigentümer duldete zwar ebenfalls, hat aber nie ein Gartenbenützungsrecht mit der Dame vereinbart (wichtig!).

Alles richtig soweit?

Dann wär noch wichtig der Inhalt der beiden früheren Verträge. Ich nehme an, es geht um die bloß obligatorische (das heißt nur zwischen den Vertragsparteien) wirkende Einräumung des Rechts. Es wird wohl nicht so gewesen sein, dass die Vertragsparteien durch den Vertrag eine Wirkung gegenüber jedem Grundeigentümer, also eine Verbücherung, wollten (und nur die tatsächliche Eintragung vergaßen). Dann würde es nämlich für die Ersitzung anders ausschaun.
Wie gesagt, man müsste die Verträge sehen. Aber da mit dem 2x-Vor-Eigentümer 1985 der gleiche Vertrag nochmal geschlossen wurde, ist es eigentlich klar, dass man davon ausging, dass ein solcher eben notwendig sei, weil der 1. Vetrag nur zwischen den alten Vertragsparteien golt. Ich vermute mal, dass auch der 2. Vertrag genauso gestaltet war. Selbst wenn es anders wäre, wär es egal, denn dann hätte sie vielleicht schon einmal das Recht innert 3 Jahren ersessen, aber dann fand (außer der zukünftige Eigentümer wusste davon) jedenfalls (1990 oder) 2006 ein gutgläubiger lastenfreier Erwerb statt.
Also am besten du vergisst diesen Absatz wieder, wäre zu verwirrend für unseren Klienten.

Folglich scheitert eine Ersitzung seitens der guten Frau vor 1990 an einem untauglichen Titel und daraus abgeleitet auch die lange Ersitzung wegen fehlender Redlichkeit, solange dieser Vertrag bezüglich un/entgeltlichem Gebrauchsrechts aufrecht war.

Das heißt, sie kann frühestens ab 1990 ersitzen und braucht dazu, weil kein Titel, 30 Jahre.

Natürlich könnte 2006 ein gutgläubig lastenfreier Erwerb stattgefunden haben, der grundsätzlich nicht nur eine vollendete Ersitzung wirkungslos macht, sondern auch eine laufende Ersitzung unterbricht. Nach einem Teil der Lehre und der Rechtsprechung kommt der Schutz des § 1500 ABGB dem gutgläubigen Erwerber jedoch nur dann zugute, wenn er sofort nach erhaltener Kenntnis der Rechte Dritter dagegen mit Klage einschreitet, weil der gute Glaube sonst durch Duldung der Ausübung nicht verbücherter Rechte verloren wird. Kritisiert wird, dass es auf einen nachträglichen schlechten Glauben nicht ankommen kann. (strittig)
Ob er vielleicht ohnehin von vornherein schlechtgläubig war, weil ihm Ausübungshandlungen der Dame auffallen hätten müssen, als er das Kaufobjekt besichtigte etc, kann für uns in diesem Fall dahingestellt bleiben, weil:

Wie auch immer sind seit 1990 jedenfalls noch keine 30 Jahre vergangen!

Daher genügt es, um eine allfällige Ersitzung zunichte zu machen, dass der Eigentümer der alten Dame mitteilt: "Hea zua, du hosd kaa Rechd auf Benützung vum Goatn oder dem Ocka, wo de Rosn schdengan, schl...."
Naja, keine strafrechtlich relevanten Äußerungen, wennmöglich.
Jedenfalls genügt es, wenn der Eigentümer ihr seinen Rechtsstandpunkt mitteilt, also vor allem

!!! dass sie kein Benützungsrecht hat und die Liegenschaft lastenfrei ist !!!

Damit wird ihre Redlichkeit und damit die Ersitzung ausgeschlossen.

Juhuuuu!

Erstellt am 06.01.2008 - 20:00

Celsus schrieb Es müssten wohl schon eine Rosenfalle gebaut werden oder einzelne Ranken wie Seile quer über den Weg gespannt sein, dass man hier von einer Haftung ausgehen kann, zumal Rosen auch nichts Ungewöhnliches in einem Garten darstellen.

Genau auf den Punkt getroffen. Die Ranken sind tatsächlich wie Seile quer über den Weg, und man sieht sie nicht, besonders dann, wenn man gutbürgerlich angeheitert heimwankt.


Vielleicht kann die Sache für Sie (Celsus) oiso fia di ... doch noch interessant werden, ich sollte noch erwähnen, dass es sich hiebei ums Elternhaus der alten Dame handelt. Ob sie seit Geburt dort wohnt, weiss ich nicht, aber sicher schon 60 Jahre

Das Wohnrecht hat sie geerbt, .......

vielen Dank nochmals für alles. Tolles Forum. Nur die Rätselpartie hatscht schon wieder.

Erstellt am 06.01.2008 - 20:52

Jedenfalls kann der jetzige Eigentümer klarerweise von der alten Dame verlangen, dass sie die Rosen entfernt.
Das ist ja das Wichtigste!



Oder er kann ihr - damit das auch sicher so bleibt - zumindest einmal die Rechtslage wie unten beschrieben um die Ohren schleudern, womit er bis 2020 Zeit hat. Aber bitte Zeugen mitnehmen.

Das Rätsel.. das Rätsel hatscht überhaupt nicht, nicht im geringsten.

Bittebitte, dafür ist ein Rechtsforum ja da.

Erstellt am 15.01.2008 - 15:05

Nun ja, so einfach scheints jetzt doch nicht zu sein.

Das Übereinkommen, das zusätzlich damals zum Wohnrecht dazugekommen ist, wird betitelt mit:
"Auszugsweise Abschrift aus der Verhandlungsschrift vom .. .. 19.. des Bezirksgerichtes ..... , A .../..-.."

"Erbübereinkommen"

blabla schwafel schwafel .....Mit dem Wohnungsrecht verbunden ist das Recht auf blablabla ... schwafel und schwafel, das Recht auf Dachbodenmitbenützung sowie auf Mitbenützung des Gartens und der Terasse.

1998 wurde die Vereinbarung dahingehend geändert, dass die Dachboden- und Terassenbenützung fällt, die Mitbenützung des Gartens aber aufrecht bleibt.

Daher erhebt sich also wieder die Frage: was schließt das Recht auf Mitbenützung des Gartens ein? Darf die alte Scha..... Dame Blumen pflanzen bzw. sind die von ihr gepflanzten Stauden ihr Eigentum und wenn nein, wessen dann?

Erstellt am 15.01.2008 - 21:27

@Kanzleigehilfe: Also du musst die Befragung des Mandanten verbessern.
Jetzt gibt es plötzlich 1998 eine Vereinbarung???!

Ich darf zitieren: "Um der guten Nachbarschaft Willen und, weil ich sowieso nie in dem Garten saß, sondern nur den Rasen zu ihren Füßen mähen durfte, beließ man es bei der "Vereinbarung", ohne diese jedoch zu erneuern."

Naja, wurscht, haben wir halt eine weitere Vereinbarung 1998. (Die Dame liebte es scheinbar, jeden Menschen, den sie traf, zum Notar zu schleppen.)

Ich kann nur nach dem Sachverhalt gehen, den du mir bisher mitgeteilt hast.

Nach dem, was ich bisher weiß, besteht KEIN (Mit)benützungsrecht seitens der alten Dame, also wozu den Kopf darüber zerbrechen, was es umfasst?

[(wobei MITbenützung sich ja schon irgendwie weniger anhört als (allein)benützung..) aber darüber diskutieren wir sinnvollerweise erst, falls wir eines Tages aufgrund laufender Sachverhaltsergänzungen draufkommen, dass sie doch ein Benützungsrecht hat. ]

Zum Eigentum: Die Rosenbüsche (verwurzelt) stehen im Eigentum des Liegenschaftseigentümers.